Immobilier: comment acheter des parts de SCPI ?

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Comment intégrer une SCPI et acquérir des parts ?

Si les SCPI font parler d’elles et que ce type d’investissement, de plus en plus prisé, est entré dans les mœurs, les finesses, comme les différentes modalités de souscription des parts, restent encore assez méconnues. Ce point n’est pourtant pas anecdotique et il est important de bien réfléchir à la question au moment de la souscription afin de choisir le mode d’acquisition le plus adapté à votre stratégie patrimoniale.

Découvrez dans cet article les avantages et les risques des différents modes d’acquisition de parts de SCPI.

Achat de parts de SCPI au comptant

Le montant minimum pour acheter des parts de SCPI étant relativement faible (de l’ordre de quelques centaines à quelques milliers d’euros), les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI en numéraire s’ils disposent d’une épargne suffisante. L’achat de parts de SCPI en numéraire répond à plusieurs objectifs : investir indirectement dans l’immobilier, diversifier son épargne et se créer un revenu complémentaire potentiel. En fait, il est préférable d’investir dans des SCPI un capital dont vous n’avez pas besoin à court terme, car les SCPI sont un investissement recommandé pour une période d’au moins 8 ans en moyenne.

Il faut également garder à l’esprit qu’investir dans une SCPI s’accompagne d’un risque de perte de capital, il est donc important de ne pas investir trop haut pour assurer la diversification de son patrimoine.

Acheter des parts de SCPI à crédit

Il est possible d’acheter des parts de SCPI grâce à un crédit bancaire. Cela permet de bénéficier d’un montage financier intéressant et d’un effet de levier lorsque les taux d’intérêt sont relativement bas, car les revenus des SCPI peuvent permettre de couvrir le remboursement du prêt.

En outre, l’achat de parts de SCPI à crédit peut être fiscalement avantageux car l’investisseur peut déduire les intérêts du prêt des revenus fonciers distribués par le CPI. Il pourra ainsi réduire le montant de ses impôts sur les revenus fonciers du CPI.

Attention, il ne s’agit pas de compter uniquement sur le rendement potentiel du CPI pour rembourser l’emprunt. En effet, la performance de l’IPC n’est pas garantie, et s’il baisse, vos mensualités devront quand même être remboursées. L’investisseur prend un risque si le produit de la vente des actions et les dividendes ne suffisent pas à rembourser intégralement le prêt.

Si l’investisseur ne peut pas rembourser le prêt, les actions peuvent être vendues par la CPI, ce qui entraîne une perte de capital. Si le montant de la revente de ces actions n’est pas suffisant pour couvrir le remboursement des mensualités, l’investisseur devra payer le montant restant.

Achat de parts de SCPI en démembrement

Vous pouvez également acheter des parts de SCPI en démembrement. Cette procédure, où la pleine propriété est divisée en deux parties : la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus), permet à l’investisseur de choisir entre l’achat de parts en nue-propriété et l’achat de parts en usufruit. Dans les deux cas, l’investisseur ne paie pas le prix total, mais seulement le prix correspondant au droit qu’il acquiert. Celui-ci est calculé notamment en fonction de la durée du démembrement choisi par l’investisseur ou en fonction de son âge si le démembrement est viager.

L’achat de parts de SCPI en non propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix des parts correspondant à la part acquise par l’usufruitier. Par exemple, si l’usufruit est de 20% sur une période donnée, le nu-propriétaire acquiert la nue-propriété pour 80% de la valeur des parts de CPI en pleine propriété. Il reçoit la pleine propriété, soit 100% de la valeur des actions de CPI, à la fin de la décomposition. Le nu-propriétaire bénéficie d’une décote de 20% sur ses actions par rapport à la valeur totale du bien. Cela peut lui permettre d’acheter plus d’actions. Cela peut être pertinent dans le cadre d’un investissement visant à fournir un revenu supplémentaire à la retraite. Par exemple, disons que vous avez acheté des parts de SCPI à 50 ans avec une période de blocage de 15 ans. Pendant ces 15 ans, vous ne percevez aucun revenu potentiel de la SCPI, mais vous pourriez acheter 100 parts à un prix d’environ 80, en supposant une répartition de 20 % entre la valeur de l’usufruit et 80 % pour la pleine propriété. A 65 ans, vous récupérez l’ensemble du patrimoine en franchise d’impôt et prenez votre retraite avec les revenus complémentaires potentiels de la SCPI.

Remarque : Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n’est donc pas soumis à la déclaration de revenus de la SCPI.

Acquisition de parts en usufruit : permet à l’investisseur de percevoir les revenus versés par la SCPI sans avoir à bloquer l’épargne nécessaire à l’acquisition des parts en pure propriété. A l’issue du démembrement, l’investisseur qui détenait les parts de nue-propriété récupère également l’usufruit.

Acquisition de parts de SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie

Les parts de SCPI peuvent être souscrites en tant qu’unité de compte d’un contrat d’assurance-vie. Cependant, il faut savoir que tous les contrats d’assurance-vie ne proposent pas de SCPI. Regardez bien ce qui est proposé avant de souscrire à votre contrat d’assurance-vie.

La faible fiscalité des contrats d’assurance-vie attire les investisseurs. Les gains sont taxés à 24,7% sur les contrats détenus pendant une période de 8 ans. A condition que le total des contrats ne dépasse pas 150 000 € pour une personne physique et 300 000 € pour un couple, sinon la taxe forfaitaire de 30 % s’applique. Toutefois, pour les contrats de plus de 8 ans, sachez qu’il existe un abattement sur les gains : 4 600 € pour un individu et 9 200 € pour un couple, valable chaque année.

Veuillez noter qu’il n’est pas possible de souscrire des crédits IPAC par le biais d’un contrat d’assurance-vie.

Les IPAC souscrits dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie sont des unités de compte qui comportent un risque de perte en capital.

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